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這個吊車尾城市,憑什么進入“千年大計”?

2019-11-9 09:21| 發布者: 西獨歐陽風| 查看: 495| 評論: 0|來自: 智谷趨勢

摘要: 這個吊車尾城市,憑什么進入“千年大計”?

有一座城市,占據中國經濟最發達的珠三角一席之地,卻沒有多少存在感。

改革開放初期,它的GDP總量能排進廣東前五,吊打剛剛起飛的東莞、中山、深圳、珠海,現在卻成了珠三角“吊車尾”的小弟。

它拉低了整個珠三角的城鎮化水平,城鎮化率僅46.78%。

它的人均GDP僅有5.35萬/人,還不如陜西、遼寧,也沒趕上全國平均水平。

它是珠三角人口凈流出最多的城市,戶籍人口有450萬,常住人口僅有415萬人。

剛過去的10月,它的新區某樓盤價格由開售時的8300元/㎡狂降至5200元/㎡,100㎡的房子總價掉了近30萬,引發集體維權,政府都出來督促退房……

它就是肇慶,國家歷史文化名城,曾經的廣東首府,珠三角最失落的城市。

1994年,肇慶一腳踏入珠三角,就像踏進了愛與痛的邊緣,總在奮力突圍。

如今,粵港澳大灣區快速推進,重塑經濟地理格局,它能不能找到新的出路?

01

無論是GDP還是人均GDP,肇慶都是大灣區11市里吊車尾的存在。在廣東省內,它的GDP規模也只能排在第12位。

環顧整個珠三角,它不及廣深知名、有地位,沒有珠海的特區標簽,又不像佛山、東莞擁有發達的制造業。

其他城市就算不是“網紅”,存在感也比肇慶強得多。

惠州是深圳的后花園,中山有“深中通道”的前景,就連江門也有“僑鄉”光環加持。

粵港澳大灣區規劃中,只有5次提及肇慶,主要內容為適時開展“柳州至肇慶鐵路”、建設肇慶(懷集)綠色農副產品集散基地,打造為內地供港澳食品安全生產基地等。

畢竟,大灣區中,肇慶是離珠江口最遠的,能受到的輻射非常有限。

隨著港珠澳大橋、深中通道等跨海重大工程不斷上馬后,各城市的重點資源都在向珠江口聚集,這對肇慶而言,更為不利。

大灣區重點城市區位圖

由于地處粵港澳大灣區西北角,比起江門、惠州,肇慶沒有“大款”可以傍。它唯一接壤的佛山,靠近的地方也是不太發達的三水、高明。

比起清遠還不如,清遠距離廣州最近的地方,高鐵只要20多分鐘,還可以大搞廣清一體化。

肇慶的交通也不算便利。

好不容易通了高鐵,肇慶東站卻設在離城區30多公里的地方,極不方便。從城區坐公交接駁,得花費1個多小時,比肇慶東到廣州南的時間還要多20幾分鐘。

便民性大打折扣。

02

肇慶是一座典型的人口凈流出城市。

國際上,一般用經濟占比/人口占比,來衡量城市對人口的吸引力。小于1意味著人口吸引力弱,肇慶的這一數值為0.82。

從常住人口數據上,能看出這一點。

2018年末,肇慶常住人口415.17萬人,比上年末增加3.63萬人,人口城鎮化率僅47.76%。

打個比方,安徽最近被納入了長三角經濟圈,和肇慶在珠三角的角色有點像。

算經濟總量,安徽只有江蘇的1/3、浙江的1/2多,更趕不上上海。但它有一定的土地與人力成本優勢,可承接江浙滬地區的產業轉移。

肇慶全市面積14891平方公里,也是大灣區之最,相當于2個廣州,7個深圳,有一定的發展空間。

不過,這對肇慶而言,也是雙刃劍。

肇慶內部的區域經濟不平衡,東強西弱、南富北窮的現象相當嚴重。

東部的高要、四會、大旺高新區、端州等片區靠近佛山,發展比較好,GDP甩開其它區縣一大截。按板塊來看,肇慶東南板塊GDP有1543.44億元,西北板塊只有714.43億元。

大片的欠發達山區,成了肇慶發展的沉重負擔。

03

正因如此,肇慶在改革開放的進程中,不斷被珠三角的其他城市趕超。

同樣在1994年踏入珠三角的惠州市,和肇慶人口、面積等體量相差不大。今天已經成為TCL、中海油煉化等響當當企業的制造基地,GDP總量逼近4千億。

從千億躋身2千億元行列,惠州只用了4年,而肇慶花了6年。

肇慶的未來,主要得看鼎湖新區的發展。

它把發展戰略中心往廣佛傾斜,開始一路向東發展的步伐,所以在距離原來的端州老城區大概20公里之外規劃了面積115平方公里的鼎湖新區,起步區范圍18平方公里。

這個由省政府牽頭打造的鼎湖新區,是肇慶擴容提質的重大工程,肇慶投入90億元升級市政道路、打通并建成45公里城市地下綜合管廊,竣工了以3000畝人工湖為核心的新區水系景觀——“硯陽湖”。

如此高的規格也表明了肇慶建設鼎湖新區的決心。

鼎湖新區區位圖

目前,肇慶鼎湖新區也已承接部分廣州、佛山的產業轉移,引入了啟迪環保科技城、中國電科肇慶產業園、廣東跨境通(肇慶)電子商務產業園、京東云華南總部、香港城等一批項目落戶。

這樣一個省級新區,早期政策紅利吸引了一大波開發商前來拿地,光是碧桂園在鼎湖就有10多個項目。

由保利承建的政府大樓也已經蓋好,接下來就等審批后投入使用,并帶動周邊人氣和產業了。為了招商引資,當地政府還特地跑到北京與萬達洽談合作,拉萬達來鼎湖建商業廣場。

只不過,鼎湖新區至今仍被當地人稱為“空城”,人少地偏,缺少相關配套,房子基本上靠投資客來買,市場混亂。

唱衰的聲音不絕如縷。加上短期內不會有通地鐵的可能,這也意味著鼎湖新區需要很長的時間去兌現。

04

綜合來看,肇慶樓市的升值空間有限。

即便是粵港澳大灣區唯一不限購的城市,也很難吸引到投資者,整體房價處于大灣區排名末端,投資熱情不大,購房多以本地客戶、自住為主。

今年上半年,肇慶商品房銷售市場波動較大,全市商品房銷售面積305.44萬平方米,同比下降8%,比上年同期回落23.5個百分點。

中原地產數據顯示,2015年肇慶房價約5200元/平,截止到2019年上半年均價攀升至約8000元/平。

然而下半年肇慶樓市開始下跌,鼎湖新區帶精裝樓盤跌到6000/平不到。10月爆出恒大某盤降價引發業主投訴,住建局出手維穩,就是大幅降價促銷導致。

再加上,很多本地小開發商早就囤了不少優質地塊,資金鏈很容易斷裂,項目出現爛尾的情況普遍。

此外,肇慶第一波被大灣區利好政策吸引的投資客早在16年就上車了。市場紅利基本已釋放完畢,當前肇慶樓市以剛需客為主,投資價值不大。

肇慶也是相當依賴土地財政收入的城市,房地產銷售市場降溫會被當地政府列為“需關注的主要問題”之一。

政府報告指出,從今年4月份開始,商品房銷售面積累計增速由正轉負,一直延續至今也未見好轉。

形勢不樂觀。未來,肇慶的樓市如何,真的要看城市的發展能否破局。

身處珠三角,既是招商引資的優勢,也是資源被“虹吸”的第一站。

肇慶的特殊性,就在于它既能享受大灣區的政策紅利,也能享受粵東西北地區的政府扶持既處于東部發達地區,又疊加了粵桂特別合作試驗區的工業園區利好。

能不能做到“左右逢源”,決定了肇慶的未來。

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